Калькулятор HELOC

Что такое HELOC?

HELOC (Home Equity Line of Credit) — это возобновляемая кредитная линия, обеспеченная капиталом вашего дома. В отличие от традиционного кредита под залог недвижимости, который выдается единой суммой, HELOC работает как кредитная карта: вы берете столько, сколько вам нужно и когда нужно, в пределах утвержденного лимита.

HELOC имеет две четко выраженные фазы, которые влияют на ваши платежи:

• Период выборки (Draw Period, 5–10 лет): Вы можете снимать средства и обычно платите только проценты. Это фаза гибкости.
• Период погашения (Repayment Period, 10–20 лет): Вы больше не можете брать в долг. Вы выплачиваете и основной долг, и проценты, что обычно означает значительно более высокие ежемесячные платежи.

Как работает калькулятор HELOC

1. Введите данные о вашей недвижимости — стоимость дома и текущий баланс ипотеки — чтобы определить ваш доступный капитал.
2. Установите сумму HELOC, которую вы хотите занять, вместе с предлагаемой процентной ставкой.
3. Выберите условия — длительность периода выборки, периода погашения и желаемый тип платежа (только проценты или полный P&I) во время выборки.
4. Изучите результаты — посмотрите суммы платежей для каждой фазы, общую стоимость процентов, распределение капитала и полный график амортизации.

Понимание ваших результатов

Платеж в период выборки

Если вы выбираете платежи только по процентам, ваш платеж — это просто ежемесячные проценты на непогашенный остаток. Это дает минимально возможный платеж, но означает, что вы не уменьшаете основную сумму долга. Если вы выбираете полный P&I, ваш платеж амортизируется на весь срок кредита (выборка + погашение), что стоит больше в месяц, но значительно экономит на общих процентах.

Платежный шок

Когда период выборки заканчивается и начинается период погашения, заемщики, платившие только проценты, испытывают платежный шок — их ежемесячный платеж может вырасти на 50–200% или более. Этот калькулятор наглядно показывает этот переход, чтобы вы могли спланировать бюджет заранее.

Комбинированный коэффициент кредит/стоимость (CLTV)

Коэффициент CLTV измеряет общее заимствование по отношению к стоимости вашего дома. Большинство кредиторов требуют, чтобы CLTV оставался на уровне или ниже 85%. Например, дом стоимостью $400,000 с ипотекой на $200,000 может обеспечить максимальный HELOC в размере $140,000 (85% × $400,000 − $200,000).

HELOC против кредита под залог недвижимости

Советы по управлению HELOC

• Планируйте бюджет на фазу погашения: Рассчитайте, какими будут ваши платежи после окончания периода выборки, и убедитесь, что вы потянете это увеличение.
• Платите основной долг в период выборки: Даже если кредитор разрешает платить только проценты, внесение платежей в счет основного долга резко снижает общую стоимость процентов.
• Следите за ставкой: Ставки HELOC обычно плавающие. Настройте уведомления об изменениях ставок, которые влияют на ваш платеж.
• Сохраняйте «подушку» капитала: Не используйте лимит кредитования по максимуму. Сохранение части капитала защитит вас в случае падения цен на жилье.
• Учитывайте лимиты ставок: Проверьте, есть ли у вашего HELOC пожизненный лимит (cap), ограничивающий максимальный рост ставки.
• Имейте стратегию выхода: Знайте заранее, планируете ли вы полностью погасить кредит, рефинансировать его или конвертировать в другой тип займа до наступления периода погашения.

Когда HELOC — хорошая идея?

• Ремонт дома, повышающий стоимость недвижимости (возможен налоговый вычет по процентам).
• Консолидация долгов при замене дорогих долгов по кредитным картам на более низкие ставки HELOC.
• Резервный фонд для непредвиденных крупных расходов.
• Расходы на образование, когда федеральных студенческих займов недостаточно.
• Инвестиции в бизнес, когда ожидаемая доходность превышает стоимость HELOC.

Часто задаваемые вопросы

Что такое HELOC и как он работает?

HELOC (Home Equity Line of Credit) — это возобновляемая кредитная линия под залог вашего жилья. Она состоит из двух фаз: периода выборки (обычно 5–10 лет), когда вы можете брать средства и часто платить только проценты, и периода погашения (10–20 лет), когда вы выплачиваете основную сумму долга плюс проценты. Процентная ставка обычно плавающая.

Сколько я могу занять с помощью HELOC?

Большинство кредиторов допускают комбинированный коэффициент отношения кредита к стоимости (CLTV) до 85%. Это означает, что ваша текущая ипотека плюс HELOC не могут превышать 85% стоимости вашего дома. Например, если ваш дом стоит $400,000, а вы должны $200,000, ваш максимальный HELOC составит $140,000 ($400,000 × 85% − $200,000).

Что происходит, когда заканчивается период выборки HELOC?

По окончании периода выборки вы переходите в период погашения. Вы больше не можете брать дополнительные средства, а ваши платежи обычно значительно увеличиваются, так как теперь вы должны выплачивать и основной долг, и проценты. Это увеличение часто называют «платежным шоком», и оно может застать заемщиков врасплох.

Облагаются ли проценты по HELOC налоговым вычетом?

Проценты по HELOC могут подлежать налоговому вычету, если средства используются для покупки, строительства или существенного улучшения жилья, обеспечивающего кредит. Согласно текущему налоговому законодательству, общий ипотечный долг (включая HELOC) не должен превышать $750,000 для применения вычета. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом по вашей ситуации.

В чем разница между HELOC и кредитом под залог недвижимости?

HELOC — это возобновляемая кредитная линия с плавающими ставками и гибким снятием средств в период выборки. Кредит под залог недвижимости (Home Equity Loan) предоставляет единовременную сумму с фиксированной процентной ставкой и фиксированными ежемесячными платежами с самого начала. HELOC предлагает больше гибкости, в то время как кредиты под залог недвижимости обеспечивают большую предсказуемость.