Калькулятор метода BRRRR

Калькулятор метода BRRRR моделирует полную сделку с недвижимостью по схеме Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Покупка, Ремонт, Аренда, Рефинансирование, Повторение) от начала до конца. Он учитывает цену покупки, бюджет на ремонт, расходы на удержание, стоимость после ремонта (ARV), условия рефинансирования, арендную плату и операционные расходы, а затем показывает ваши общие затраты, мгновенно созданный капитал, сумму наличных, которую возвращает рефинансирование с получением наличных, сумму наличных, оставшихся в сделке, ваш ежемесячный денежный поток и доходность на вложенные наличные (cash-on-cash) — включая определение того, достигли ли вы знаменитой "бесконечной доходности".

Что такое метод BRRRR?

BRRRR — это стратегия инвестирования в недвижимость, основанная на повторном использовании одного и того же пула наличных денег от сделки к сделке. Вместо того чтобы оставлять крупный первоначальный взнос заблокированным в каждом объекте, вы принудительно увеличиваете стоимость недвижимости за счет ремонта, а затем проводите рефинансирование, чтобы вернуть свои наличные. Название складывается из пяти шагов:

Формулы метода BRRRR

Когда оставшиеся в сделке наличные достигают нуля, ваша доходность cash-on-cash (годовой денежный поток, деленный на вложенные наличные) рассчитывается путем деления на ноль и становится фактически бесконечной. Это именно тот результат, за которым охотятся инвесторы по методу BRRRR.

Разбор примера

Предположим, вы покупаете проблемный дом за $120 000 наличными, тратите $3 000 на закрытие сделки покупки, $35 000 на ремонт и $4 000 на расходы по удержанию объекта — общая стоимость составляет $162 000. После проведения работ оценщик определяет стоимость (ARV) в размере $230 000, то есть вы мгновенно создали около $68 000 капитала. Ваш банк одобряет рефинансирование под 75% от ARV, выдавая новый кредит на сумму $172 500. После оплаты $4 000 расходов на закрытие рефинансирования вы забираете около $168 500 наличными — это больше, чем вложенные вами $162 000. Вы вернули 100%+ своего капитала, оставив примерно $0 в сделке, при этом дом сдается за $1 900 в месяц. Поскольку собственных денег в объекте не осталось, доходность cash-on-cash фактически бесконечна — классический пример BRRRR.

Какой процент возвращенного капитала считается хорошим?

Эти диапазоны являются ориентирами, а не гарантиями. Более низкий процент возврата капитала все равно может обеспечить отличную долгосрочную аренду; просто это связывает больше вашего капитала и замедляет масштабирование.

Практическое правило 75%

Поскольку многие кредиторы рефинансируют под 75% от ARV, популярной целью является удержание общей стоимости проекта на уровне или ниже 75% от ARV. Если вам это удается, новый кредит обычно может полностью покрыть все ваши инвестиции, оставляя минимум наличных в сделке или не оставляя их вовсе. Наш интерактивный предварительный просмотр прямо во время ввода данных показывает, укладывается ли ваша общая стоимость в правило 75%, позволяя оценить сделку за считанные секунды.

BRRRR в сравнении с флиппингом и обычной арендой (Buy-and-Hold)

• Флиппинг (House flipping) включает покупку, ремонт и продажу недвижимости для получения разовой прибыли. При методе BRRRR выполняется та же работа по покупке и ремонту, но недвижимость оставляется в собственности и рефинансируется вместо продажи, благодаря чему вы сохраняете денежный поток и будущий рост стоимости.
• Традиционная долгосрочная аренда (Buy-and-Hold) обычно подразумевает покупку готового к сдаче объекта с первоначальным взносом в 20–25%, который остается заблокированным в этой недвижимости. Метод BRRRR направлен на то, чтобы вернуть эти наличные через рефинансирование для их повторного использования.
• BRRRR объединяет в себе преимущество высокой доходности от флиппинга за счет создания капитала и долгосрочное приумножение богатства от аренды — ценой большего объема работы, повышенных рисков и зависимости от того, насколько ремонт действительно поднимет оценочную стоимость.

Риски, за которыми нужно следить

• Заниженная оценка: если ARV окажется ниже ваших прогнозов, рефинансирование принесет меньше наличных, и больше ваших денег останется заблокировано.
• Превышение бюджета на ремонт: ремонтные работы практически всегда обходятся дороже и длятся дольше, чем планировалось, увеличивая общие затраты.
• Расходы на удержание: налоги, страховка, коммунальные услуги и проценты по кредиту накапливаются в течение всего времени, пока недвижимость пустует во время ремонта.
• Ставки и правила выдержки (seasoning): более высокие ставки рефинансирования уменьшают денежный поток, а некоторые кредиторы требуют определенный период владения (выдержки), прежде чем согласятся на рефинансирование по полной стоимости ARV.

Как пользоваться этим калькулятором

1. Введите параметры покупки и ремонта: цену покупки, первоначальный взнос (укажите 100% для покупки полностью за наличные), расходы на закрытие сделки покупки, бюджет на ремонт и расходы на удержание.
2. Введите ARV и условия рефинансирования: стоимость после ремонта, LTV рефинансирования, процентную ставку, срок и расходы на закрытие рефинансирования.
3. Введите доход от аренды и расходы: ежемесячную арендную плату, поправку на простой, ежегодный налог на недвижимость и страховку, а также другие ежемесячные расходы.
4. Нажмите кнопку «Рассчитать»: оцените ваши общие затраты, созданный капитал, возвращенные наличные, наличные, оставшиеся в сделке, индикатор возвращенного капитала и пятиэтапную воронку BRRRR.

Часто задаваемые вопросы

Что такое метод BRRRR?

BRRRR означает Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Покупка, Ремонт, Аренда, Рефинансирование, Повторение). Вы покупаете недооцененную недвижимость, ремонтируете её для принудительного увеличения стоимости, сдаёте в аренду, а затем делаете рефинансирование с получением наличных под новую более высокую стоимость, чтобы вернуть большую часть или все вложенные деньги и повторить процесс со спасенным капиталом на следующей сделке.

Как рассчитываются наличные, оставшиеся в сделке?

Наличные, оставшиеся в сделке, равны наличным, которые вы вложили изначально (первоначальный взнос плюс расходы на закрытие покупки плюс ремонт плюс расходы на удержание), за вычетом наличных, полученных вами при рефинансировании. Возвращенные наличные равны новому кредиту рефинансирования за вычетом любого кредита, который вам пришлось погасить, и расходов на закрытие рефинансирования. Если результат нулевой или отрицательный, вы вывели все, что вложили.

Что такое стоимость после ремонта (ARV)?

Стоимость после ремонта (ARV) — это расчетная рыночная стоимость недвижимости после завершения ремонта. Кредиторы при рефинансировании рассчитывают ваш новый кредит на основе ARV, обычно выдавая от 70 до 75 процентов от нее, что и позволяет инвестору по методу BRRRR выводить наличные после повышения стоимости за счет ремонта.

Какой процент возвращенного капитала считается хорошим?

Возвращенный капитал — это доля ваших вложенных наличных денег, которую вы получаете обратно при рефинансировании. Инвесторы стремятся к 80–100 процентам или более. Достижение 100 процентов означает, что вы вернули все свои наличные, а ваша доходность на вложенные наличные (cash-on-cash) становится фактически бесконечной, что считается святым Граалем BRRRR. При уровне ниже 50 процентов большая часть ваших денег остается заблокированной, что замедляет повторение процесса.

Почему доходность BRRRR может быть бесконечной?

Если рефинансирование с получением наличных возвращает все вложенные вами деньги, у вас остается ноль собственных наличных средств в объекте, в то время как он продолжает приносить положительный денежный поток. Доходность cash-on-cash рассчитывается путем деления годового денежного потока на вложенные наличные, а деление положительного числа на ноль математически дает бесконечность, поэтому доходность описывается как бесконечная или неопределенная.

Что такое правило 75 процентов в BRRRR?

Распространенное практическое правило заключается в том, чтобы держать вашу общую стоимость на уровне или ниже 75 процентов от ARV. Поскольку многие кредиторы рефинансируют под 75 процентов от ARV, сохранение затрат в пределах этой цифры означает, что новый кредит может покрить все ваши вложенные наличные, оставляя мало или вообще ничего в сделке. Это ориентир, а не гарантия, и он зависит от вашего кредитора и рынка.

Дополнительные ресурсы

• Инвестиции в недвижимость — Wikipedia (Англ.)
• Рефинансирование — Wikipedia (Англ.)