Калькулятор обмена 1031

Калькулятор обмена 1031 оценивает сумму налога на прирост капитала, которую вы можете отложить, перенаправив выручку от продажи одного инвестиционного объекта недвижимости в другой в рамках подобного обмена по Разделу 1031. Он рассчитывает вашу скорректированную налоговую базу, реализованную прибыль, любую подлежащую налогообложению компенсацию (boot), признанную (облагаемую сейчас) прибыль по сравнению с отложенной, совокупный откладываемый налог и перенесенную стоимость (базу), которая переходит на замещающий объект недвижимости. Обмен 1031 не отменяет ваш налог, а откладывает его, поэтому понимание каждого показателя поможет вам правильно спланировать сделку.

Что такое обмен 1031?

Обмен 1031 (названный в честь Раздела 1031 Налогового кодекса США) позволяет инвестору в недвижимость продать коммерческую или инвестиционную собственность и реинвестировать вырученные средства в подобный замещающий объект недвижимости без уплаты налога на прирост капитала в момент продажи. Практически любая недвижимость в США, удерживаемая для инвестиций или бизнеса, считается «подобной» любой другой: многоквартирный дом можно обменять на неосвоенный земельный участок, арендуемую квартиру или коммерческое помещение. Отложенная прибыль переносится в базу нового объекта недвижимости и облагается налогом только тогда, когда вы решите продать его напрямую, без проведения очередного обмена.

Формула обмена 1031

Расчет состоит из пяти взаимосвязанных шагов, начиная от вашей первоначальной базы и заканчивая суммой отложенного налога:

Что такое компенсация (boot)?

Компенсация (boot) — это любая стоимость, которую вы получаете при обмене, не являющаяся подобным недвижимым имуществом. Она облагается налогом в год проведения обмена и бывает двух видов:

• Денежная компенсация (cash boot) — свободные средства от продажи, которые вы забираете себе вместо реинвестирования в замещающий объект недвижимости.
• Ипотечная компенсация (mortgage boot / освобождение от долга) — сумма, на которую ваш старый погашенный кредит превышает новый ипотечный кредит. Сокращение вашего долга считается полученной выгодой, даже если наличные деньги не переходили из рук в руки. Вы можете компенсировать ипотечную компенсацию, добавив в сделку личные денежные средства, но вы не можете компенсировать денежную компенсацию новым долгом.

Чтобы отложить 100% прибыли, действует классическое золотое правило: покупайте замещающий объект равной или большей стоимости, реинвестируйте весь чистый капитал и берите на себя равный или больший долг. Любой дефицит превращается в компенсацию (boot).

Правила 45 дней и 180 дней

Обмен 1031 подчиняется строгому и бескомпромиссному графику, который начинается в день закрытия вашей продажи:

Оба периода отсчитываются одновременно, включают каждый календарный день (в том числе выходные и праздники) и не могут быть продлены. Пропуск любого из этих сроков аннулирует обмен, делая всю прибыль налогооблагаемой. Кроме того, средства должны удерживаться квалифицированным посредником (qualified intermediary) — вы не имеете права прикасаться к выручке от продажи.

Возврат амортизации и обмен 1031

Владея арендной недвижимостью, вы ежегодно вычитаете амортизацию, что снижает ваш налогооблагаемый доход, но одновременно уменьшает вашу базовую стоимость. При обычной продаже эта накопленная амортизация подлежит «возврату» (recapture) и облагается налогом по федеральной ставке до 25% (невозвращенный доход по Разделу 1250). Полностью отложенный обмен 1031 переносит этот возврат вместе с остальной частью прибыли, что часто является ключевой статьей экономии для долгосрочных арендодателей. Этот калькулятор отделяет амортизационную часть прибыли от долгосрочного прироста капитала, позволяя наглядно увидеть оба компонента.

Прямая продажа против обмена

Калькулятор предлагает наглядное сравнение капитала, который продолжит работать на вас при каждом из сценариев. Прямая продажа означает единовременную уплату возврата амортизации, федерального налога на прирост капитала (0%, 15% или 20%), чистого налога на инвестиционный доход в размере 3.8% (где применимо) и налога штата — и все это в год продажи. Обмен 1031 позволяет сохранить эти деньги вложенными в недвижимость для их дальнейшего сложного роста, что и делает данную стратегию столь привлекательной для приумножения капитала.

Что влияет на отсрочку налога при обмене 1031?

Как использовать этот калькулятор

1. Введите данные о продаже: цену продажи, расходы на продажу, первоначальную цену покупки, капитальные вложения, накопленную амортизацию и закрываемую ипотеку по передаваемому объекту недвижимости.
2. Введите данные о замещающем имуществе: цену его покупки и сумму новой ипотеки, которую вы берете.
3. Укажите налоговые параметры: выберите федеральную ставку налога на прирост капитала, добавьте ставку налога штата при наличии и отметьте пункт 3.8% NIIT, если этот налог к вам применяется.
4. Добавьте дату закрытия (необязательно): введите дату закрытия сделки по продаже, чтобы составить график 45-дневного и 180-дневного сроков.
5. Нажмите «Рассчитать»: оцените реализованную прибыль, компенсацию, признанную и отложенную прибыль, отложенный налог и перенесенную базу нового объекта.

Часто задаваемые вопросы

Что такое обмен 1031?

Обмен 1031, названный в честь Раздела 1031 Налогового кодекса США, позволяет инвестору в недвижимость продать инвестиционный объект и реинвестировать вырученные средства в подобный замещающий объект недвижимости, откладывая при этом уплату налога на прирост капитала, который обычно подлежит уплате. Налог откладывается, а не аннулируется, поскольку отложенная прибыль переносится в более низкую стоимость (базу) нового объекта.

Что такое компенсация (boot) при обмене 1031?

Компенсация (boot) — это любая стоимость, которую вы получаете при обмене, не являющаяся подобным имуществом. Два основных типа: денежная компенсация (cash boot) — это часть капитала от продажи, которую вы оставляете себе вместо реинвестирования, и ипотечная компенсация (mortgage boot) — это освобождение от долга, когда ваш новый кредит меньше погашенного. Компенсация облагается налогом в год обмена, поэтому признанная прибыль равна наименьшему из значений реализованной прибыли или общей полученной компенсации.

Какую сумму налога на прирост капитала можно отложить с помощью обмена 1031?

Если вы реинвестируете весь свой капитал и покупаете замещающее имущество равной или большей стоимости с равным или большим долгом, вы можете отложить 100% налога на прирост капитала, включая возврат амортизации, чистый налог на инвестиционный доход (3.8% NIIT) и налог штата. Если вы покупаете более дешевый объект или забираете наличные, вы откладываете налог на прибыль сверх суммы компенсации и платите налог на признанную прибыль сейчас.

Что такое правила 45 дней и 180 дней?

После закрытия сделки по продаже передаваемого имущества у вас есть 45 календарных дней, чтобы официально определить потенциальные замещающие объекты в письменной форме, и в общей сложности 180 календарных дней для завершения покупки замещающего имущества. Оба срока отсчитываются от даты закрытия продажи, идут параллельно и включают выходные и праздничные дни без возможности продления.

Откладывается ли возврат амортизации при обмене 1031?

Да. Полностью отложенный обмен 1031 переносит невозвращенную амортизацию по Разделу 1250, которая в противном случае облагается налогом по федеральной ставке до 25%, вместе с остальной частью прироста капитала. Обязательство по возврату переносится на замещающий объект недвижимости и возникает только в том случае, если вы позже продадите его без проведения нового обмена.

Что такое перенесенная база при обмене 1031?

Замещающий объект недвижимости принимает замененную, или перенесенную, базовую стоимость, равную цене его покупки минус отложенная вами прибыль. Более низкая база означает больший возврат амортизации и налог на прирост капитала в будущем, когда имущество будет окончательно продано напрямую, именно поэтому обмен 1031 откладывает налог, а не отменяет его.

Отказ от ответственности: Данный калькулятор предоставляет ориентировочные оценки исключительно в образовательных и ознакомительных целях и не является налоговой или юридической консультацией. Обмены 1031 имеют строгие нормативные требования, а ваш фактический налог зависит от вашего полного финансового положения. Проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом и квалифицированным посредником перед завершением обмена.

Дополнительные ресурсы

• Раздел 1031 Налогового кодекса США — Wikipedia
• Налоговые советы IRS по подобному обмену недвижимости — IRS