Калькулятор доходности аренды

Калькулятор доходности аренды рассчитывает валовую и чистую доходность от аренды инвестиционной недвижимости на основе цены ее покупки, арендной платы и операционных расходов. Доходность — это самый полезный показатель для сравнения доходных объектов недвижимости, поскольку он убирает цену из уравнения и показывает, сколько каждый объект зарабатывает за год в процентном выражении. Этот инструмент отображает оба вида доходности на одном двухстрелочном индикаторе, показывает, какую часть арендной платы съедают ваши расходы, а также рассчитывает соотношение цены и аренды и период окупаемости — и все это с понятным пошаговым разбором.

Что такое доходность аренды?

Доходность аренды — это годовой доход от аренды недвижимости, выраженный в процентах от ее стоимости. Объект, купленный за 300 000, который сдается за 18 000 в год, имеет валовую доходность 6%. Поскольку доходность выражается в процентах, вы можете сопоставить дешевую квартиру с дорогим домом и мгновенно увидеть, какой объект приносит больше пользы для ваших денег — то, о чем сама по себе сумма аренды или цена никогда не смогут вам сказать.

Валовая против чистой доходности аренды

Есть две доходности, которые должен знать каждый инвестор, и именно в разнице между ними кроется реальная картина.

• Валовая доходность аренды — это поверхностный показатель: годовая арендная плата, деленная на цену покупки. Он рассчитывается быстро и отлично подходит для предварительного отбора, но полностью игнорирует любые текущие расходы.
• Чистая доходность аренды вычитает годовые операционные расходы — управление, страхование, обслуживание, налоги на недвижимость и тому подобное — и делит результат на общую сумму, которую вы фактически инвестировали, включая разовые затраты на покупку. Именно эта цифра отражает доход, который вы действительно оставляете себе.

Высокая валовая доходность при гораздо более низкой чистой доходности — это тревожный знак, предупреждающий о том, что расходы съедают вашу прибыль. Двухстрелочный индикатор в этом инструменте разработан так, чтобы этот разрыв было невозможно не заметить.

Формула доходности аренды

Если вы знаете только ежемесячную арендную плату, сначала умножьте ее на 12, чтобы перевести в годовую. Исключение затрат на покупку просто делает знаменатель чистой доходности равным цене покупки.

Какая доходность аренды считается хорошей?

Здесь нет единственного правильного ответа, поскольку доходность сильно зависит от местного рынка: дорогие города, как правило, приносят низкую доходность, но предлагают более высокий рост стоимости капитала, в то время как более дешевые районы часто показывают высокую доходность, но несут в себе другие риски. В качестве примерного ориентира для жилой недвижимости в таблице ниже показано, как данный калькулятор классифицирует чистую доходность.

Что относится к операционным расходам?

Обратите внимание, что платежи по ипотеке не являются операционными расходами — это затраты на финансирование. Доходность аренды намеренно не учитывает финансирование, чтобы вы могли сравнивать сами объекты недвижимости. Чтобы оценить доходность наличных денег, которые вы вложили, используйте вместо этого расчет доходности на вложенный капитал (cash-on-cash return).

Доходность аренды против ставки капитализации

Ставка капитализации (cap rate) — это чистый операционный доход, деленный на текущую рыночную стоимость недвижимости. Чистая доходность аренды — это чистый доход, деленный на общую стоимость вашей покупки. Когда цена, которую вы заплатили, равна сегодняшней рыночной стоимости, эти два числа почти идентичны. Практическая разница заключается в знаменателе: ставка капитализации меняется вместе с рынком, в то время как чистая доходность привязана к тому, сколько вы фактически потратили — а это как раз то, что обычно больше всего волнует покупателя.

Как использовать этот калькулятор

1. Выберите валюту и введите цену покупки недвижимости.
2. Введите сумму арендной платы и выберите, указана ли эта цифра за месяц или за год.
3. Введите ежегодные операционные расходы — управление, страхование, обслуживание, налоги и так далее. По желанию добавьте разовые затраты на покупку, такие как государственные пошлины, гербовый сбор или судебные издержки.
4. Нажмите Рассчитать, чтобы увидеть вашу валовую и чистую доходность на шкале, распределение дохода, соотношение цены и аренды, период окупаемости и полный пошаговый разбор.

Часто задаваемые вопросы

Что такое доходность аренды?

Доходность аренды — это годовой доход от аренды недвижимости, выраженный в процентах от ее стоимости. Она показывает, какой доход приносит недвижимость каждый год по отношению к цене, которую вы за нее заплатили, что позволяет легко сравнивать различные объекты независимо от их цены.

В чем разница между валовой и чистой доходностью аренды?

Валовая доходность аренды — это годовая арендная плата, деленная на цену покупки, до учета каких-либо расходов. Чистая доходность аренды вычитает ежегодные операционные расходы, такие как плата за управление, страхование, техническое обслуживание и налоги на недвижимость, а также может учитывать разовые затраты на покупку в знаменателе. Чистая доходность — это более реалистичная мера дохода, который вы действительно оставляете себе.

Как рассчитывается доходность аренды?

Для валовой доходности разделите годовую арендную плату на цену покупки и умножьте на 100. Для чистой доходности вычтите годовые операционные расходы из годовой арендной платы, чтобы получить чистый доход, затем разделите на общую сумму инвестиций (цена покупки плюс любые затраты на покупку) и умножьте на 100.

Какая доходность аренды считается хорошей?

Она зависит от рынка, но в целом чистая доходность аренды ниже 3% является слабой, от 3% до 5% — скромной, от 5% до 7% — здоровой, а выше 7% — высокой. Дорогие города, как правило, имеют более низкую доходность, в то время как более дешевые районы часто имеют более высокую доходность, но сопряжены с другими рисками.

Является ли доходность аренды тем же самым, что и ставка капитализации?

Они тесно связаны, но не идентичны. Ставка капитализации — это чистый операционный доход, деленный на текущую рыночную стоимость недвижимости. Чистая доходность аренды — это чистый доход, деленный на цену, которую вы заплатили, плюс затраты на покупку. Когда цена покупки равна текущей стоимости и база затрат одинакова, они очень похожи.

Включает ли доходность аренды ипотеку?

Нет. Доходность аренды измеряет доходность самой недвижимости и игнорирует способ ее финансирования. Проценты по ипотеке — это расходы на финансирование, а не операционные расходы, поэтому они исключаются из доходности. Чтобы оценить отдачу от фактически вложенных вами наличных денег, посмотрите вместо этого на доходность на вложенный капитал.

Дополнительные ресурсы

• Ставка капитализации — Wikipedia