Калькулятор собственного капитала дома

Что такое собственный капитал дома?

Собственный капитал дома — это часть вашей собственности, которой вы владеете «по-настоящему» — разница между текущей рыночной стоимостью вашего дома и общей суммой непогашенной задолженности по всем кредитам, обеспеченным этой недвижимостью. Он представляет вашу долю владения и является одним из наиболее значимых компонентов личного капитала для большинства домовладельцев.

Например, если ваш дом стоит $400,000, а вы должны $250,000 по ипотеке, ваш собственный капитал составляет $150,000, или 37.5% от стоимости дома.

Понимание коэффициентов LTV и CLTV

Коэффициент Loan-to-Value (LTV) измеряет, какая часть стоимости вашего дома профинансирована вашей основной ипотекой. Коэффициент Combined Loan-to-Value (CLTV) включает в себя все кредиты под залог недвижимости — основную ипотеку, HELOC и вторые ипотечные кредиты.

Кредиторы используют эти коэффициенты для оценки риска. Более низкие коэффициенты LTV обычно позволяют претендовать на лучшие процентные ставки и большее количество вариантов заимствования. Ключевые пороги LTV включают:

• 80% LTV или ниже — Право на отмену PMI, лучшие ипотечные ставки
• 85% LTV или ниже — Возможность получить HELOC или кредит под залог жилья
• 90% LTV или ниже — Стандартная квалификация для обычного кредита
• 97% LTV — Максимум для некоторых программ для тех, кто покупает жилье впервые

Как быстрее нарастить собственный капитал дома

• Вносите дополнительные платежи в счет основного долга — Даже небольшие дополнительные суммы значительно ускоряют рост капитала со временем.
• Перейдите на двухнедельные платежи — Выплата половины месячного платежа каждые две недели дает 13 полных платежей в год вместо 12.
• Рефинансируйте кредит на более короткий срок — 15-летняя ипотека наращивает капитал намного быстрее, чем 30-летняя, хотя и с более высокими ежемесячными платежами.
• Делайте стратегические улучшения дома — Ремонт кухни и ванной комнаты, повышение энергоэффективности и улучшение внешнего вида дома могут повысить его стоимость.
• Избегайте рефинансирования с обналичиванием — Хотя иногда это необходимо, вывод капитала обнуляет ваш прогресс.
• Ждите роста цен — На большинстве рынков стоимость жилья растет на 3-5% в год, наращивая капитал пассивно.

Способы получения доступа к вашему капиталу

• Кредитная линия под залог жилья (HELOC) — Револьверная кредитная линия с переменной ставкой, идеально подходит для текущих расходов. Обычно требует остатка капитала в 15-20%.
• Кредит под залог жилья — Единовременный кредит с фиксированной ставкой, хорош для разовых крупных расходов. Обычно требует не менее 20% капитала после получения кредита.
• Рефинансирование с обналичиванием (Cash-Out Refinance) — Замена существующей ипотеки на новую, более крупную, с получением разницы наличными. Лучше всего, когда ставки ниже, чем по вашему текущему кредиту.
• Обратная ипотека — Для домовладельцев старше 62 лет, конвертирует капитал в доход. Вы сохраняете право собственности, но баланс кредита растет со временем.

Часто задаваемые вопросы