Калькулятор PMI

Калькулятор PMI оценивает размер вашего ежемесячного взноса за частное ипотечное страхование (PMI) и, что более важно, точно определяет, когда вы сможете перестать его платить. Если ваш первоначальный взнос по обычному кредиту составляет менее 20%, кредиторы добавляют PMI к вашему ежемесячному платежу. Этот инструмент детально анализирует ваш график амортизации месяц за месяцем, чтобы найти точные даты достижения двух ключевых этапов формирования собственного капитала, позволяющих отменить PMI: точку соотношения кредита к стоимости (LTV) 80%, когда вы можете направить запрос на отмену, и точку LTV 78%, когда оно прекращается автоматически. Также инструмент показывает общую стоимость PMI и выгоду от его досрочной отмены.

Что такое PMI (частное ипотечное страхование)?

Частное ипотечное страхование — это страховой полис, который требуют кредиторы по обычным ипотечным программам, если вы занимаете более 80% от стоимости жилья, то есть когда ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. PMI защищает кредитора от убытков в случае вашего дефолта; оно не защищает ни вас, ни вашу долю в недвижимости. Страховой взнос включается в ваш ежемесячный ипотечный платеж и отменяется, как только вы накопите достаточную долю собственного капитала в доме.

Формула PMI

Ежемесячный взнос представляет собой годовую ставку PMI, применяемую к сумме вашего кредита и разделенную на двенадцать месяцев:

Даты отмены зависят от вашего соотношения кредита к стоимости (LTV), которое рассчитывается как остаток основного долга по кредиту, деленный на первоначальную стоимость дома. По мере того как вы каждый месяц выплачиваете основной долг, ваш баланс и показатель LTV снижаются:

Когда можно отменить PMI?

Закон США о защите домовладельцев 1998 года (Homeowners Protection Act) определяет два ключевых порога, которые рассчитываются на основе первоначальной стоимости вашего дома в соответствии с исходным графиком платежей:

• LTV 80% — Отмена по запросу заемщика: Как только ваш баланс по графику должен достичь 80% от первоначальной стоимости, вы можете направить своему кредитору письменный запрос на отмену PMI. Обычно для этого требуется хорошая история платежей и отсутствие второй ипотеки.
• LTV 78% — Автоматическое прекращение: Ваш обслуживающий банк по закону обязан автоматически прекратить действие PMI, как только остаток долга достигнет 78% от первоначальной стоимости, при условии регулярного внесения платежей. Никаких запросов с вашей стороны не требуется.
• Правило средней точки: Если по какой-то причине вы так и не достигнете 78% (например, по некоторым долгосрочным кредитам или кредитам с выплатой только процентов), PMI должно быть прекращено на середине срока амортизации кредита.

Запрос на отмену при достижении 80% LTV вместо ожидания автоматического прекращения на уровне 78% позволяет избавиться от PMI на несколько месяцев раньше — именно эту экономию от досрочной отмены и наглядно показывает наш калькулятор.

Сколько стоит PMI?

Годовые ставки PMI обычно составляют от 0.3% до 1.5% от суммы кредита. Ваша ставка в основном зависит от соотношения кредита к стоимости (LTV) и кредитного рейтинга: меньший первоначальный взнос и более низкий кредитный рейтинг повышают ставку. В таблице ниже приведены типичные средние ставки в зависимости от начального уровня LTV (используются по умолчанию, если вы оставите поле ставки PMI пустым):

Это исключительно ориентировочные значения. Предложение вашего кредитора по PMI будет основано на вашем конкретном кредитном профиле и тарифной сетке страховой компании.

Как избавиться от PMI быстрее

PMI против ипотечного страхования FHA (MIP)

PMI применяется к обычным кредитам и может быть отменено, как только доля вашего собственного капитала достигнет 20%. В свою очередь, кредиты FHA сопровождаются ипотечным страховым взносом (MIP), который для большинства заемщиков с первоначальным взносом менее 10% сохраняется на весь срок действия кредита — единственный способ избавиться от него заключается в рефинансировании в обычную ипотеку. Сравнивая типы кредитов, учитывайте, что обычное PMI является временным, тогда как FHA MIP часто выплачивается постоянно. Настоящий калькулятор моделирует обычное PMI.

Как пользоваться этим калькулятором

1. Введите стоимость недвижимости и первоначальный взнос: Укажите цену покупки, а затем ваш первоначальный взнос в процентах или в долларах.
2. Введите параметры кредита: Выберите срок кредита, введите процентную ставку и, по желанию, вашу годовую ставку PMI (оставьте поле пустым, чтобы использовать оценку на основе вашего LTV).
3. Нажмите кнопку Рассчитать: Инструмент рассчитает ваш ежемесячный платеж по PMI и сформирует полный график его отмены.
4. Изучите полученные результаты: Ознакомьтесь с размером ежемесячного PMI, датой возможной подачи запроса на отмену, датой автоматического прекращения страхования, общей стоимостью PMI, экономией при досрочном отказе, а также погодным графиком изменения LTV.

Часто задаваемые вопросы

Что такое PMI (частное ипотечное страхование)?

PMI — это страховая премия, которую требуют кредиторы по обычным ипотечным кредитам, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома. Она защищает кредитора, а не вас, в случае неисполнения вами обязательств. PMI добавляется к вашему ежемесячному ипотечному платежу до тех пор, пока вы не накопите достаточно собственного капитала для его отмены.

Сколько стоит PMI в месяц?

PMI обычно стоит от 0.3% до 1.5% от суммы кредита в год, и эта сумма делится на ежемесячные платежи. Точная ставка зависит от вашего соотношения кредита к стоимости (LTV), кредитного рейтинга и типа кредита. Например, для кредита в размере 300,000 долларов при ставке 0.5% PMI составит около 125 долларов в месяц.

Когда я могу отменить PMI?

В соответствии с Законом о защите домовладельцев вы можете запросить отмену PMI в письменной форме, как только остаток по кредиту достигнет 80% от первоначальной стоимости дома. Ваш обслуживающий банк обязан автоматически прекратить PMI, когда остаток достигнет 78% от первоначальной стоимости, согласно первоначальному графику амортизации, при условии, что у вас нет задолженностей по платежам.

Как мне избавиться от PMI быстрее?

Вы можете быстрее достичь соотношения кредита к стоимости 80%, внося дополнительные платежи в счет основного долга, сделав больший первоначальный взнос при покупке или запросив новую оценку недвижимости, если стоимость вашего дома выросла. Еще один вариант — рефинансирование в новый кредит без PMI, как только доля вашего собственного капитала составит не менее 20%.

В чем разница между LTV 80% и 78% для PMI?

При соотношении кредита к стоимости 80% вы можете направить письменный запрос своему кредитору об отмене PMI. При LTV 78% кредитор обязан отменить его автоматически без каких-либо запросов с вашей стороны. Запрос на отмену при 80% позволяет избавиться от PMI раньше и сэкономить на взносах за несколько месяцев.

Является ли PMI тем же самым, что и ипотечное страхование FHA?

Нет. PMI применяется к обычным (конвенциональным) кредитам и может быть отменено по достижении 20% собственного капитала. Кредиты FHA включают страховой взнос по ипотеке (MIP), который зачастую выплачивается на протяжении всего срока действия кредита, если только вы не рефинансируете его в обычную ипотеку. Этот калькулятор моделирует обычное PMI.

Дополнительные ресурсы

• Ипотечное страхование кредиторов — Википедия
• Когда я могу отменить PMI? — Бюро по финансовой защите потребителей