Калькулятор денежной доходности Cash on Cash

Калькулятор денежной доходности Cash-on-Cash измеряет ежегодную отдачу от фактических наличных средств, которые вы вкладываете в арендную недвижимость. Он делит ваш годовой доналоговый денежный поток на общую сумму инвестированных наличных — ваш первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и ремонт. Таким образом, вы видите реальную доходность денег, которые ушли из вашего кармана, а не доходность от полной стоимости покупки. Помимо основного процентного показателя, инструмент отображает водопад денежного потока, структуру инвестированных наличных средств и сопутствующие метрики, такие как коэффициент капитализации (cap rate), NOI и DSCR.

Что такое денежная доходность Cash-on-Cash?

Денежная доходность cash-on-cash (CoC) — одна из самых популярных метрик в инвестировании в жилую недвижимость, так как она отвечает на простой вопрос: «На каждый доллар моих собственных наличных денег, сколько центов возвращается мне в виде наличных каждый год?» Поскольку большинство объектов недвижимости для аренды покупаются с привлечением ипотеки, сумма наличных, которую вы фактически инвестируете, гораздо меньше цены покупки — поэтому денежная доходность cash-on-cash часто выглядит совершенно иначе, чем простая доходность на основе общей стоимости. Это исключительно доналоговый показатель денежного потока за один конкретный год.

Формула денежной доходности Cash-on-Cash

Каждая из двух составляющих раскрывается подробнее:

где NOI (чистый операционный доход) — это эффективный доход от аренды (за вычетом вакансий) минус все операционные расходы, такие как налог на имущество, страховка, техническое обслуживание, управление недвижимостью и взносы в ТСЖ, но без учета ипотечных платежей.

Пример расчета

Предположим, вы покупаете недвижимость под аренду за $180 000 с первоначальным взносом 20% ($36 000), расходами на закрытие сделки в размере $4 000 и затратами на ремонт $6 000. Всего инвестировано наличными $46 000. Объект сдается за $1 850 в месяц ($22 200 в год). После вычета 5% на возможные простои (вакансии), $3 300 на налоги и страховку, $2 160 на другие расходы и выплаты по ипотеке в размере $910 в месяц ($10 922 в год) недвижимость приносит чистый операционный доход около $15 630 и оставляет примерно $4 700 чистого годового денежного потока. Это дает денежную доходность cash-on-cash на уровне около $4 700 ÷ $46 000 ≈ 10,2%. Тот же объект, купленный полностью за наличные, принес бы более высокий денежный поток, но потребовал бы гораздо больших первоначальных вложений наличных, что обычно приводит к более низкой доходности cash-on-cash — так проявляется эффект кредитного плеча.

Какая денежная доходность Cash-on-Cash считается хорошей?

Эти диапазоны носят рекомендательный характер. Инвесторы на дорогих рынках с высоким потенциалом роста стоимости часто соглашаются на более низкую доходность cash-on-cash, ожидая прироста капитала, в то время как инвесторы, нацеленные исключительно на пассивный доход на более дешевых рынках, стремятся к более высоким показателям.

Денежная доходность Cash-on-Cash, коэффициент капитализации (Cap Rate) и ROI

Эти три показателя легко перепутать:

• Коэффициент капитализации (cap rate) = NOI ÷ цена покупки. Он полностью игнорирует финансирование и описывает саму недвижимость, независимо от того, кто и как ее покупает.
• Денежная доходность cash-on-cash = денежный поток после ипотеки ÷ инвестированные наличные. Она отражает именно ваши условия кредитования и первоначальный взнос, поэтому два покупателя могут получить совершенно разную доходность CoC для одного и того же объекта.
• Общий ROI идет еще дальше, добавляя к денежному потоку рост стоимости недвижимости, выплату основного долга по кредиту и налоговые льготы. Денежная доходность cash-on-cash намеренно исключает эти факторы, оставаясь чистым показателем денежного дохода за текущий год.

Как кредитное плечо меняет денежную доходность Cash-on-Cash

Использование ипотеки (кредитного плеча) уменьшает сумму наличных, которую вы инвестируете, что может значительно увеличить доходность cash-on-cash — но только до тех пор, пока доход от недвижимости превышает стоимость обслуживания кредита. Если процентная ставка высока по сравнению с коэффициентом капитализации объекта, кредитное плечо начинает работать против вас и может увести денежный поток и доходность cash-on-cash в минус. Вот почему один и тот же объект может быть отличной сделкой для одного покупателя и убыточной для другого в зависимости от условий кредита.

Что влияет на вашу денежную доходность Cash-on-Cash?

Как пользоваться этим калькулятором

1. Введите данные о покупке и финансировании: цену покупки, процент первоначального взноса, процентную ставку и срок кредита. Для сделки полностью за наличные укажите первоначальный взнос 100%.
2. Добавьте ваши первоначальные наличные расходы: расходы на закрытие сделки и любые затраты на ремонт или реконструкцию. Они прибавляются к первоначальному взносу, формируя общую сумму инвестированных наличных.
3. Введите доходы и расходы: ежемесячную арендную плату, уровень вакансий, ежегодный налог на имущество, страховку и другие ежемесячные расходы.
4. Нажмите «Рассчитать»: оцените вашу денежную доходность cash-on-cash на шкале оценок, изучите водопад денежного потока, круговую диаграмму распределения вложенных средств и дополнительные показатели, такие как коэффициент капитализации и DSCR.

Часто задаваемые вопросы

Что такое денежная доходность cash-on-cash?

Денежная доходность cash-on-cash — это отношение годового доналогового денежного потока недвижимости к общей сумме наличных средств, которые вы фактически в нее инвестировали. Она измеряет ежегодную отдачу от денег, которые ушли из вашего кармана (включая первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и ремонт), а не от полной стоимости покупки.

Как рассчитывается денежная доходность cash-on-cash?

Денежная доходность Cash-on-Cash = Годовой доналоговый денежный поток ÷ Общая сумма инвестированных наличных × 100. Годовой доналоговый денежный поток — это чистый операционный доход за вычетом ежегодных выплат по ипотеке. Общая сумма инвестированных наличных — это первоначальный взнос плюс расходы на закрытие сделки плюс затраты на ремонт.

Какая денежная доходность cash-on-cash считается хорошей?

Многие инвесторы в арендную недвижимость стремятся к денежной доходности cash-on-cash на уровне от 8% до 12%. Показатель ниже 4% считается слабым, так как он оставляет мало запаса на случай непредвиденных обстоятельств, а отрицательная доходность означает, что недвижимость приносит убытки каждый месяц. Что считать хорошим результатом, также зависит от вашего рынка, склонности к риску и того, насколько сильно вы цените рост стоимости недвижимости по сравнению с денежным потоком.

В чем разница между денежной доходностью cash-on-cash и коэффициентом капитализации (cap rate)?

Коэффициент капитализации (cap rate) делит чистый операционный доход на цену недвижимости и игнорирует финансирование, поэтому он описывает саму недвижимость. Денежная доходность cash-on-cash делит денежный поток после ипотеки на вложенные вами наличные, поэтому она отражает ваши конкретные условия финансирования и первоначальный взнос. При использовании кредитного плеча эти две цифры могут сильно отличаться.

Учитывает ли денежная доходность cash-on-cash ипотеку?

Да. Денежная доходность cash-on-cash рассчитывается на основе денежного потока после выплаты ипотеки, поэтому она учитывает ваш кредит. Это и отличает ее от коэффициента капитализации (cap rate), который рассчитывается до обслуживания какого-либо долга.

Включает ли денежная доходность cash-on-cash рост стоимости или налоговые льготы?

Нет. Денежная доходность cash-on-cash — это доналоговый показатель, основанный только на фактическом денежном потоке за один год. Он исключает рост стоимости недвижимости, выплату основного долга по кредиту (наращивание капитала) и налоговые льготы, такие как амортизация. Эти факторы увеличивают вашу реальную общую доходность, но не являются частью показателя cash-on-cash.

Дополнительные ресурсы

• Cash on Cash Return - Wikipedia
• Capitalization Rate - Wikipedia