Калькулятор ипотечных пунктов

Калькулятор ипотечных пунктов поможет вам решить, действительно ли стоит платить за скидочные пункты ради снижения процентной ставки. Он сравнивает два пути бок о бок — единовременную покупку пунктов для получения более низкой ставки или сохранение наличных — и наглядно демонстрирует точку безубыточности: момент, когда ежемесячная экономия наконец окупает ваши затраты. В отличие от большинства калькуляторов пунктов, этот инструмент также моделирует упущенную выгоду, позволяя увидеть, когда покупка пунктов становится выгоднее обычного инвестирования этих денег.

Что такое скидочные ипотечные пункты?

Скидочные пункты — это фиксированная сумма, которую вы выплачиваете кредитору при закрытии сделки в обмен на снижение процентной ставки на весь срок действия кредита. Один пункт стоит 1% от суммы кредита — например, при ипотеке в размере $350 000 один пункт составит $3500. Взамен кредитор обычно снижает ставку примерно на 0.25 процентного пункта за каждый пункт, хотя точные условия зависят от банка и рыночной ситуации. Поскольку пункты снижают ставку навсегда, они уменьшают каждый ежемесячный платеж на протяжении всего времени, пока вы выплачиваете кредит.

Формула безубыточности ипотечных пунктов

Классический расчет безубыточности показывает, за сколько месяцев уменьшенных платежей вы сможете вернуть первоначальные затраты:

Если пункты стоят $3500 и снижают платеж на $50 в месяц, вы выйдете в ноль через 70 месяцев — около 5 лет и 10 месяцев. Если вы пользуетесь кредитом дольше этого срока, пункты начинают приносить чистую прибыль; если продаете недвижимость или рефинансируете ипотеку раньше — вы теряете деньги.

Упущенная выгода, которую не учитывают другие калькуляторы

Деньги, которые вы отдаете за покупку пунктов, вы больше не можете инвестировать. Если бы вы вместо этого оставили наличные на высокодоходном сберегательном счете или вложили их в рынок, к примеру, под 4% годовых, этот капитал увеличивался бы. Справедливый анализ сопоставляет два растущих баланса: сохраненные и инвестированные вами наличные против ежемесячной экономии, которую вы инвестируете после покупки пунктов.

Здесь \(r\) — ежемесячная доходность, а \(t\) — количество месяцев. Точка пересечения этих двух графиков представляет собой истинную точку безубыточности с поправкой на упущенную выгоду. Она всегда наступает несколько позже простой безубыточности, поскольку отданные вами деньги все это время могли бы приносить сложный процент. При установке доходности на уровне 0% математическая модель полностью возвращается к простой формуле, приведенной выше.

Пример: Покупка одного пункта при кредите в размере $350 000

Если заемщик планирует выплачивать данный кредит в течение 10 лет, покупка пунктов очевидно выгодна. Если же он планирует переехать через три года, лучше сохранить наличные.

Когда стоит покупать ипотечные пункты?

Когда лучше отказаться от покупки пунктов

• Вы рассчитываете продать недвижимость или рефинансировать кредит до достижения точки безубыточности.
• Оплата пунктов заставит вас уменьшить первоначальный взнос, что может повлечь необходимость оформления дорогостоящей ипотечной страховки.
• Вы можете заработать больше, инвестируя наличные деньги, чем сэкономите на покупке пунктов.
• Вам нужны деньги на ремонт, расходы по переезду или формирование финансовой подушки безопасности.

Как использовать этот калькулятор

1. Введите параметры кредита: Укажите сумму кредита, его срок и процентную ставку, которую ваш кредитор предлагает без учета пунктов.
2. Введите параметры предложения по пунктам: Укажите количество пунктов, доступных для покупки, степень снижения ставки (обычно 0.25%) и стоимость за один пункт (как правило, 1% от суммы кредита).
3. Задайте горизонт планирования: Введите число лет, в течение которых вы планируете удерживать этот кредит, и, при желании, годовую доходность, которую ваши деньги могли бы приносить в другом месте.
4. Изучите результаты: Оцените сниженный платеж, сумму первоначальных затрат, анимированный график безубыточности и однозначный вердикт о том, стоит ли покупать пункты или лучше сохранить наличные.

Часто задаваемые вопросы

Что такое скидочные ипотечные пункты?

Скидочные ипотечные пункты — это единовременные сборы, которые вы выплачиваете кредитору при закрытии сделки, чтобы навсегда снизить процентную ставку по кредиту. Один пункт стоит 1% от суммы кредита и обычно снижает ставку примерно на 0.25 процентного пункта, хотя точное снижение зависит от кредитора.

Как рассчитывается точка безубыточности для пунктов?

Простая безубыточность — это первоначальная стоимость пунктов, деленная на ежемесячную экономию по платежам, которую они обеспечивают. Например, если пункты стоят $3500 и снижают ваш платеж на $50 в месяц, вы выйдете в ноль через 70 месяцев, или примерно через 5 лет и 10 месяцев.

Что такое упущенная выгода при принятии решения о покупке пунктов?

Упущенная выгода — это доход, который деньги, потраченные на пункты, могли бы принести, если бы вы оставили их себе и инвестировали. Когда вы учитываете этот потерянный рост, реальная точка безубыточности наступает позже, чем простая безубыточность, поскольку отданные вами наличные все это время приносили бы сложный процент.

Стоит ли покупать ипотечные пункты?

Пункты оправданы, когда вы пользуетесь кредитом гораздо дольше точки безубыточности. Если вы продадите жилье или рефинансируете кредит до достижения безубыточности, вы потеряете деньги. Чем дольше вы удерживаете кредит после точки безубыточности, тем больше окупаются пункты, поэтому наибольшую выгоду получают покупатели, планирующие оставаться на одном месте долгие годы.

Уменьшают ли скидочные пункты налогооблагаемую базу?

В Соединенных Штатах скидочные пункты по ипотеке на ваш основной дом часто уменьшают налоги, иногда полностью в год их выплаты, а иногда распределяясь на весь срок действия кредита. Правила варьируются, поэтому обратитесь к налоговому консультанту. Данный калькулятор не учитывает какие-либо налоговые последствия.

В чем разница между скидочными пунктами и комиссией за оформление кредита (origination points)?

Скидочные пункты снижают вашу процентную ставку, и именно их моделирует этот калькулятор. Комиссия за оформление кредита — это плата, взимаемая кредитором за обработку заявки, она не снижает вашу процентную ставку, поэтому ее значения не следует вводить в форму.

Дополнительные ресурсы

• Discount Points - Wikipedia
• Mortgage Loan - Wikipedia