Калькулятор ипотеки ARM

Калькулятор ипотеки ARM моделирует ипотеку с регулируемой ставкой (например, ARM 5/1 или 7/1) как до, так и после изменения процентной ставки. Он показывает ваш низкий первоначальный (тизерный) платеж, ваш максимальный платеж в худшем случае после того, как ставка вырастет до пожизненного предела, а также возникающий между ними платежный шок. График траектории изменения ставок и платежей для худшего сценария, годовое расписание и дополнительное сравнение с фиксированной ставкой помогут вам решить, подходит ли вам кредит типа ARM.

Что такое ипотека с регулируемой ставкой (ARM)?

Ипотека с регулируемой ставкой имеет процентную ставку, которая является фиксированной в течение ознакомительного периода, а затем периодически меняется на протяжении оставшегося срока кредита. Кредиты ARM записываются в виде двух чисел, например, 5/1 или 7/1: первое число означает длительность фиксированного периода в годах, а второе число указывает, как часто ставка корректируется в дальнейшем (в годах). Ипотека ARM 5/1 фиксируется на 5 лет, а затем меняется раз в год; ARM 7/1 фиксируется на 7 лет и затем корректируется ежегодно.

Как работают ограничения (капы) процентной ставки ARM

После окончания фиксированного периода ставка ARM рассчитывается заново как значение определенного индекса (базовой рыночной ставки) плюс фиксированная маржа, установленная кредитором. Ограничения процентной ставки определяют рамки, в пределах которых может двигаться ставка, и являются важнейшей защитой для заемщика. Они записываются в виде трех чисел, например, 2/2/5:

• Первоначальное ограничение (первое число) — максимум, на который ставка может вырасти при первом изменении.
• Периодическое ограничение (второе число) — максимальное изменение при каждой последующей корректировке.
• Пожизненное ограничение (третье число) — максимальное значение, на которое ставка в принципе может превысить первоначальную ставку за весь срок действия кредита.

Этот калькулятор использует данные ограничения для построения худшего сценария: ставка увеличивается на полную величину первоначального ограничения при первой корректировке, а затем ежегодно растет на всю величину периодического ограничения, пока не достигнет пожизненного потолка, на котором она и останется.

Формула платежа по ипотеке ARM

Каждый раз при изменении процентной ставки оставшийся баланс долга повторно амортизируется на оставшийся срок по стандартной формуле ипотечного платежа:

где M — ежемесячный платеж, P — оставшийся баланс кредита, i — ежемесячная процентная ставка (годовая ставка, деленная на 12), а n — количество оставшихся ежемесячных платежей. Максимально возможный платеж возникает, когда ставка достигает своего пожизненного потолка, который равен вашей первоначальной ставке плюс пожизненное ограничение.

Пример ставки в худшем случае (ARM 5/1, ограничения 2/2/5)

Начиная с первоначальной ставки в 6%, для ипотеки ARM 5/1 с капами 2/2/5 худший сценарий выглядит следующим образом:

ARM по сравнению с ипотекой с фиксированной ставкой

Кредиты ARM почти всегда предлагают более низкую первоначальную ставку, чем аналогичная ипотека с фиксированной ставкой, что означает меньший платеж в течение фиксированного периода. Это привлекательный вариант, если вы рассчитываете продать недвижимость или рефинансировать кредит до окончания фиксированного периода, либо если вы уверены, что рыночные ставки будут снижаться. Минусом является неопределенность: после окончания фиксированного периода ваш платеж может резко возрасти. Ипотека с фиксированной ставкой сохраняет неизменную ставку и платеж на протяжении всего срока, предлагая полную предсказуемость в обмен на более высокую начальную ставку. Введите сопоставимую фиксированную ставку в калькулятор, чтобы увидеть оба варианта наглядно.

В каких случаях кредит ARM имеет смысл?

Как пользоваться этим калькулятором

1. Введите данные вашего кредита: Укажите сумму кредита и первоначальную (тизерную) процентную ставку, затем выберите срок кредита и тип ARM, например, 5/1 или 7/1.
2. Введите ограничения процентной ставки: Настройте первоначальное, периодическое и пожизненное ограничения. По умолчанию обычно используется структура 2/2/5.
3. Добавьте сравнение (необязательно): Введите сопоставимую фиксированную ставку, чтобы сравнить ARM с ипотекой с фиксированной ставкой.
4. Нажмите «Рассчитать»: Ознакомьтесь с первоначальным платежом, максимальным платежом в худшем случае, платежным шоком, графиком траектории и годовым расписанием.

Часто задаваемые вопросы

Что такое ARM 5/1?

ARM 5/1 — это ипотека с регулируемой ставкой, у которой процентная ставка является фиксированной первые 5 лет, после чего ставка корректируется один раз в год в течение оставшегося срока. Первое число — это продолжительность фиксированного периода в годах, а второе число — частота изменения ставки в последующем, также в годах.

Что означают ограничения ARM 2/2/5?

Ограничения (капы) ARM ограничивают то, насколько сильно может измениться ставка. В структуре 2/2/5 первое число — это ограничение на первоначальное изменение (ставка может вырасти максимум на 2% при первом изменении), второе — периодическое ограничение (до 2% при каждом последующем изменении), а третье — пожизненное ограничение (ставка никогда не может вырасти более чем на 5% выше первоначальной ставки).

Что такое платежный шок при ARM?

Платежный шок — это увеличение вашего первоначального ежемесячного платежа до более высокого уровня после изменения процентной ставки. Этот калькулятор показывает платежный шок для худшего случая, представляющий собой разницу между вашим первоначальным платежом и максимальным платежом, который допускается пожизненным ограничением.

Насколько высоким может стать мой платеж по ARM?

Максимум задается пожизненным ограничением. Максимально возможная ставка равна вашей первоначальной ставке плюс пожизненное ограничение. При такой ставке оставшийся баланс кредита повторно амортизируется на оставшийся срок, формируя максимальный ежемесячный платеж. Этот инструмент рассчитывает для вас данный платеж в худшем случае.

ARM лучше, чем ипотека с фиксированной ставкой?

ARM обычно предлагает более низкую первоначальную ставку, что позволяет сэкономить деньги в течение фиксированного периода, особенно если вы планируете продать жилье или рефинансировать кредит до его окончания. Ипотека с фиксированной ставкой предлагает предсказуемый платеж на весь срок. Правильный выбор зависит от того, как долго вы будете удерживать кредит, и от вашей готовности к риску роста платежей в будущем.

Что происходит с ARM после окончания фиксированного периода?

После окончания фиксированного периода ставка периодически пересчитывается как значение индекса плюс маржа кредитора, а затем ограничивается установленными капами. Каждый раз при изменении ставки оставшийся остаток повторно амортизируется на оставшийся срок, поэтому ежемесячный платеж может расти или падать. Этот калькулятор моделирует худший случай, когда ставка вырастает до максимума при каждом изменении.

Дополнительные ресурсы

• Adjustable-rate Mortgage - Wikipedia
• Adjustable-rate Mortgages - Consumer Financial Protection Bureau